Verhuur, Beheer en Leefbaarheid
Verhuur en beheer zijn de meest klassieke activiteiten van de woningcorporatie. Ook Trudo heeft zich decennia lang volledig gericht op het huisvesten van huishoudens met een bescheiden inkomen. Hoewel we inmiddels veel meer doen, bestaat een groot deel van ons werk nog altijd uit deze traditionele corporatietaken. Belangrijke taken, waarin we ons voortdurend proberen te verbeteren. Langzaam maar zeker zijn we de focus van de werkzaamheden in onze front-office aan het verschuiven van verhuur en beheer naar leefbaarheid.
Verhuur
Binnen onze organisatie onderscheiden we drie verschillende verhuurtrajecten.
a. Reguliere verhuur
De traditionele procedure van woningtoewijzing was ons al tijdenlang een doorn in het oog. Het geijkte aanbodmodel leidde jarenlang tot onacceptabel lange inschrijvingen, vervuilde wachtlijsten en volstrekte onduidelijkheid voor klanten over hun plaats op de wachtlijst. Klanten kregen zelden een woning toegewezen die daadwerkelijk hun eerste keuze was. Bovendien had het aanbodmodel vaak desastreuze gevolgen voor de sociale cohesie in een straat of buurt, aangezien een woning enkel op punten werd toegewezen en niet op basis van iemands verbondenheid. Daarom introduceerde Trudo in september 2007 samen met collega-corporatie Wooninc. een volledig nieuw toewijzingssysteem dat nogal wat stof (en verontwaardiging) deed opwaaien in het Eindhovense: Kansrijk Huren. Dit nieuwe systeem stemt het aanbod van huurwoningen precies af op de vraag en biedt iedereen evenveel kans op een huurwoning van zijn of haar keuze. Woningzoekenden reageren op een online advertentie voor een huurwoning – bestaande bouw of nieuwbouw – en vervolgens wordt de woning via loting binnen 48 uur toegewezen. Eerlijk, makkelijk en transparant.
b. Verhuur aan urgenten
De Eindhovense corporaties werken nauw met elkaar samen, zodat woningzoekenden met een urgentieverklaring binnen een half jaar een woning krijgen aangeboden. Naar rato van haar bezit krijgt elke corporatie een deel van de stedelijke urgenten toegewezen. Voor Trudo komt dat neer op zo’n 50 à 60 woningzoekenden per jaar. Het lukt ons in vrijwel alle gevallen deze urgenten binnen zes maanden een aanbod te doen. Een aanbod dat men in principe moet accepteren om de urgentiestatus te behouden.
c. Herhuisvesting
Trudo ontstond in 1994, uit een fusie van woningbouwvereniging Sint Trudo en het Gemeentelijk Woningbedrijf. Vooral het Gemeentelijk Woningbedrijf bracht nogal wat oud bezit in de gezamenlijke portefeuille, wat resulteerde in een flinke taak met betrekking tot stedelijke vernieuwing. Een taak die de nodige sloop/nieuwbouw en renovatie veronderstelt. Daardoor wachten ons nog steeds forse opgaven op het gebied van herhuisvesting. Opgaven die we telkens weer met veel inspanning, maar zonder problemen weten te vervullen.
Wanneer woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw en een enkele keer ook bij ingrijpende renovatieprojecten dienen we zittende huurders een andere woning aan te bieden. Het gaat daarbij om huurders die tijdelijk worden geherhuisvest, in afwachting van hun nieuwe c.q. vernieuwde woning, of om huurders die niet terug willen of mogen keren in hun oude woning en die we dus elders moeten herhuisvesten.
Herhuisvesting is een bijzonder complex en intensief proces. Temeer omdat veel bewoners dit moment zien als een uitgelezen kans om een volgende stap in hun wooncarrière te zetten. Wij vinden dat niet alleen begrijpelijk, maar ook volstrekt acceptabel. Immers, de manier waarop in ons land vele decennia lang sociale huurwoningen zijn toegewezen, heeft geresulteerd in een ondoordringbaar woud van regels en procedures die tot van alles hebben geleid, behalve dat mensen hun eerste woonkeuze konden realiseren.
Een soepel verloop van het herhuisvestingproces is uitermate belangrijk. Stagneringen kunnen immers niet alleen leiden tot desastreuze vertragingen in het project, maar brengen vaak ook onacceptabele veiligheidrisico’s met zich mee. Voor sloop genomineerde panden proberen we zo lang mogelijk bewoond te houden. Is een huurder geherhuisvest maar duurt het nog even voordat de sloop daadwerkelijk een aanvang neemt, dan zullen we de woning zo mogelijk tijdelijk verhuren. Pas op het laatste moment (doorgaans zes maanden voordat de sloop begint) wordt de woning gebruiksonklaar gemaakt en dichtgeplankt om kraken en inbraak te voorkomen.
Zie ook de volgende cases: